【必見】中古マンション購入のすすめ(外せない3つのポイント、日当たり、駅近、平米数、ローンは変動？固定？)

こんにちは、yo456(Follow @yo45611 )です。

今日は私がマンションを購入した時の体験談をお話します。

私自身、2年前に中古マンションを購入した経験があるのですが、あまり知識を持たないで勢いで買ってしまった部分もあり、失敗してしまった点や、良かった点などあとになって分かった部分もありました。

「2年前の自分にアドバイスするなら」という視点でポイントをお話しますので、これからマンション購入を考えている方はぜひ参考にしてみて下さいね！

【目次】

• 新築にするか中古にするか？
• 日当たり
• 駅近
• 平米数(ローン控除は「登記簿面積」に注意！)
• 前の家主がマンションを売った理由
• ローンは固定？変動？
• まとめ

⬛️新築にするか中古にするか？

まず迷われる点だと思いますが、お買い得か？という点を考慮すると、断然「中古」だと考えています。

新築の場合、モデルハウスなどの諸経費や売り手の利益も込みで売られているため、買った瞬間に価値が2～3割下がると言われています。

また最近ですと人件費や材料費の高騰などから、以前と比べてマンションの建設コストがかかっており、価格の水準が高くなっています。

その点、中古ですと価格が安いのはもちろん、資産価値の下がり方もゆるやかなので、仮に数年経って諸事情で売ることになっても、残債も残らずスムーズに売却できる可能性が高いです。

また良く言われるのが、「立地が良い」ことです。当然、不動産屋さんもマンションが建てられる良い立地を探しており、よい立地は早い者勝ちですぐに埋まります。よって、後から建ったマンションよりも元から建っているマンションの方が地盤や交通の便などに優れているケースが多いのです。

ローンの条件も現在では新築も中古も変わらないので、価格がお得な中古マンションであれば、返済にも余裕を持った計画が立てられるのではないでしょうか。

⬛️日当たり

太陽は元気の源！

どんなに安くても日当たりの悪い物件は避けた方が良いです。

家の中が暗いと気が滅入りますし、植物も育ちません。風水的にもよくありません。

日当たりが悪いせいで、家の中が寒くて暖房が欠かせず、電気代もバカにならないといった話もよく聞きます。

これらの理由から、多少値段が高くても、日当たりの良い物件を選ぶことをオススメします！

冒頭の写真は我が家のリビングですが、日当たりが良いので、この2年で観葉植物が成長しすぎてジャングル化してきました。

部屋が狭くなってしまいましたが、植物が好きな私としては嬉しい悩みです(笑)

⬛️駅近

マンションの良いところは、駅などにアクセスしやすい立地に建っている物件が多いことですよね？

中でも、JR沿線のマンションは価値が下がりにくいと言われています。

また、これは個人的に思うことですが、「同じ通勤時間なら、電車に乗っている時間を長くした方が良い」ということです。

例)

①徒歩15分 + 電車15分 = 計30分

②徒歩  5分 + 電車25分 = 計30分

マンションが同じくらいの価格であれば、断然②をオススメします。

都心になればなるほど、駅近物件は少ないですし、値段も高いですが、1～2駅離れるだけで、駅近で手頃な価格の物件があったりします。

駅までの距離が遠いと、自転車の駐輪場代など無駄なコストがかかったり、夏場は駅までの移動中に汗をかいて体力を消耗するなどストレスが溜まります。

駅が近ければ出かけるのも億劫になりずらいですし、電車に乗っている時間が長いなら本を読んだり勉強したりする時間にも当てられます。

これらの理由から、長い目で見ると負担の少ない駅近がベターです。

⬛️平米数(ローン控除は「登記簿面積」に注意！)

この記事で一番伝えたかったポイントです。

床面積が50平米以上あれば、ローン控除が受けられることはご存知の方も多いと思いますが、注意したいのは、ここで言う床面積とは、「登記簿面積」であるということです。

マンションの不動産広告で表示される面積は、実は「専有面積」であることが多く、マンションの登記簿面積が「内法（うちのり）」、つまり壁の内側だけの面積であるのに対し、専有面積は「壁芯」、つまり壁の厚みの中心線で測る面積なので、壁の厚みが加算されない登記簿面積のほうが小さくなってしまうのです。

専有面積が50平米を越えているから住宅ローン控除が適用されると思っていたら、登記簿面積は実は50平米未満だったということもあるので、面積の違いについて正しく理解する必要があります。

ここからは私の失敗談ですが。。

私が購入したマンションは、専有面積が51平米ほどなのですが、探す段階では物件サイトで50平米以上を条件にしており、それが専有面積なのか登記簿面積なのかは意識していませんでした。

(というよりその違いを知りませんでした)

そして、トントン拍子にマンションを購入し、役所でローン控除の手続きに必要な書類を集めている段階で、登記簿面積が50平米未満であることが発覚したのです。

ガビーン(゜ロ゜;

しばらく現実が受け入れられません。

でも現実でした。。

勉強不足だった自分が完全に悪いのですが、担当した不動産屋さんも知っていたはずなのに全くそこには触れてこず、「なんで教えてくれないんだよ！」最初は恨んだ気持ちもあります。

当然、不動産屋さんも不利な情報はあえて説明はしたくないので、そこは自分がしっかり勉強するしかないんですよね。

気に入って購入した物件なので、今となっては後悔はないですが、ローン控除の有り無しで、最終的な出費が数百万は変わるので、よく勉強してから契約しましょう！

私ももし今のマンションがローン控除が受けられないと分かっていれば、もっと広い家を探して、違う町に住んでいたのかもしれません。

⬛️前の家主がマンションを売った理由

そんなの気にしない！という人は良いですが、私は風水やスピリチュアル的なことを結構信じているので、前の家主がなぜマンションを手放すことになったのか、理由が気になります。

出来た店がなぜか数年で必ず潰れてしまう場所とかってありますよね？

もちろん立地条件や偶然もあるかもしれませんが、その土地が持つ因果やパワーも関係しているのではないかと思うんです。

「子供が生まれて手狭になってきたから」

「もっとグレードの高い家に引っ越すから」

などのポジティブな理由であればその物件は買いですが、

「ローンが払えなくなった」

「その家で不幸があった」

「近所トラブル」

「幽霊が出る」

などの、ネガティブな理由でしたら買うのは思いとどまった方が良いです。

人の気持ちやパワーは伝染します。

どうせ伝染するなら、ポジティブな気持ちやパワーがいいですよね！

ちなみに私の購入したマンションの前の家主さんは、既にローンは払い終え、都内によい一軒家が見つかったのが引っ越した理由でした。

前の家主さんが既にローンを払い終えていることから金運も良さそうでしたし、引っ越しもポジティブな理由だったことも好印象で、購入を決断する１つのポイントになりました。

⬛️ローンは固定？変動？

私も専門家ではないのでどちらが良いのかは断言できませんが、普通に考えると「変動金利」を選んだ方がいいと思います。

なぜかと言うと、住宅ローンは完済非常に高く、銀行からすると確実に収益があげられるおいしい契約だからです。

近年ではメガバンクだけではなく、ネット銀行など様々な銀行が参入して、顧客を取ろうとしのぎを削っているので、金利やサービス内容でも競争が起き、どんどん条件がよくなっているように思います。

私は2年前にローンを組みましたが、当時は「今が底値でこれからは金利が徐々に上がると思うよ」と銀行から言われていました。

ビビりながらも、目先の金利の安さに目が眩んで結局は変動を選びましたが、結果として2年前よりも今の方が金利は下がっています。

今後も低金利が続くのかは分かりませんが、現段階では間違いなく変動を選んで成功だったと言えるでしょう。

また、もし仮に金利が上がっても、急に何％も上がることはまずないので、上がり出した時に最善のプランを考えれば良いのではないかと思います。

⬛️まとめ

• マンションを買うなら中古の方がお買い得
• 日当たりは重要！
• 同じ通勤時間なら「駅近」を選ぶ
• ローン控除を受けるには「登記簿面積」が50平米以上必要
• 前の家主がマンションを手放した理由に注意する
• ローンは「変動」を選んだ方が良い

Indecision is often worse than wrong action.
決断しないことは、しばしば間違った行動よりたちが悪いものだ。 

– ヘンリー・フォード –

この記事が、あなたが家を購入する上で少しでも参考になれば幸いです。

それでは！

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